政策效应减弱 2月70城房价走势下行，目前全国房价走势

　　3月17日，国家统计局公布70城房地产市场相关数据。2月份，新建商品住宅销售价格走势转向下行，上涨城市数减少、70城总体环比降幅扩大；二手住宅销售价格走势持续低落，上涨城市数已连续3个月减少、70城总体环比降幅与上月相同。

　　《中国经营报》记者了解到，当前政策效应减弱叠加经济及居民收入增长乏力，新房市场仍在“以价换量”、二手房市场“买方市场”特征明显，价格端缺乏上涨动力。短期来看，市场复苏仍然具有不稳定性，价格全面止跌回稳尚需时间。

　　国家统计局数据显示，2月份，70城二手房价格走势仍然低落，2月仅有3城环比上涨，较上月减少4城；2城环比持平，其余65城单月环比呈现下跌态势。2月70城平均环比为-0.34%，跌幅与上月相同。

　　新房方面，从2025年2月份70城新建商品住宅房价指数来看，新房价格环比上涨城市数18个，较上月减少6个；7城环比持平；其余45城环比下跌，下跌城市个数占比约64%。2025年2月70城平均环比为-0.14%，跌幅较上月收窄0.07个百分点，环比跌幅年内首次转扩。

　　目前，房地产市场正处于政策持续发力、市场信心逐步修复的关键时期。从2月房价数据可以看出，市场正处于复杂的调整阶段，一线城市新建商品住宅价格有一定支撑；二手房市场的波动并不会改变市场持续复苏的趋势；但二三线城市面临不同程度的价格调整压力，市场的分化还持续存在。

　　其中，2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.1%、0.2%和0.4%，广州下降0.2%；一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%。其中，深圳上涨0.3%，北京持平，上海、广州分别下降0.4%和0.3%。

　　从统计局的数据来看，2月一线城市二手房价出现下降，主要表现在上海、广州成交价格下滑。58安居客研究院院长张波指出，这主要缘于二手房成交结构中，中小户型成交占比环比有所提升，并且中低价位的高房龄项目成交活跃，成交的结构性原因导致房价总体有所下滑。但从春节后二手房成交量，结合安居客线%上涨来看，一线城市的“小阳春”并无悬念。

　　值得关注的是，2月份深圳新房表现较为突出，以0.4%的涨幅领先。张波表示，这一方面缘于深圳新房价格自2024年10月起连续4个月环比上涨，形成“买涨不买跌”的市场心理，进一步刺激价格上行；另一方面成交结构中福田、南山等中心城区的高价项目成交活跃也对房价上涨有一定推动作用。

　　此外，北京2月新房价格环比转涨、二手房价格维持平稳态势，在市场价格总体走势低落的背景下，北京保持稳步修复显示出了一定的市场韧性。

　　从数据来看，2月份二三线城市市场的分化表现明显，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，二手住宅环比下降0.4%，且降幅比上月扩大0.1个百分点，这显示出整体市场表现出一定压力。

　　其中，成都、南京、杭州等热点城市的房价潜在上涨动力依然较足。据麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪介绍，2025年2月南京新房环比上涨0.7%持续领跑70城，而截至本月，南京新房价格环比已连续4个月上涨，且连续3个月领涨，显示出南京市场的强劲复苏，不乏在低密豪宅和四代住宅项目增多的情况下，改善需求释放增强，推动了房价上涨。

　　而大部分三线城市目前还存在一定去化压力，二手房挂牌量增加，购房者观望情绪存在，以及房东“以价换量”是房价下行的主要因素。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，2月份主要城市房价表现相对较弱。一方面是因为2月份恰逢春节，居民外出探亲出游人数创下新高，看房买房的相对较少。另一方面去年四季度商品房交易较为旺盛，部分需求在春节前的1月份释放。同时，开发商冲刺全年业绩完毕，春节期间新推盘比较少，多为2024年的尾盘，降价幅度比较大，导致二三线城市新房价格表现较弱。

　　从近期二手房价格走势来看，关荣雪表示，去年四季度的“止跌回稳”特征在逐渐减弱，进入2025年以来价格上涨城市数再度回落到历史较低位水平，价格修复不及预期，房价下跌趋势尚未完全止住，结合重点城市二手房交易量持续上升来看，“降价促交”仍是二手房市场的短期态势，当前经济周期处于调整阶段，市场信心恢复需要时间。

　　对于后市表现，李宇嘉指出，2025年最大的变化就是一大批改善型新盘入市，特别是密度较低、配套完善、品质优良的“好房子”项目。近期，住建部明确将住宅层高提高至不低于3米，并扩大了存量在售新房收储力度。供给侧改革将引领和驱动基于美好人居的改善型时代到来；需求端积极消化库存有望改善供求关系和市场预期，新房价格将得到进一步的支持。

　　由此，改善住房的潜力得到激发并带动换房需求，促进二手房挂牌的同时，“卖旧买新”的效率更高，二手房市场或将呈现交投两旺的活跃局面，议价空间也将收窄。